AG München zu geplanter Mieterhöhung – Verweis auf Online-Portal genügt nicht

Womit kann ein Vermieter eine Mieterhöhung begründen? Dieser Frage sah sich auch das Amtsgericht München (Urt. v. 07.03.2018, Az. 472 C 23258/17) ausgesetzt.

Grundsätzlich darf ein Vermieter den Mietzins bis zur ortsüblichen Miete anheben und grundsätzlich muss der Mieter einer solchen Erhöhung auch zustimmen. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur dann, wenn sich der Vermieter bei der Mieterhöhung an bestimmte Regeln hält.

1. In welchem Zeitraum dürfen Vermieter die Miete erhöhen?
Die Miete muss nach dem Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erst dann kann ein Vermieter die Miete wieder erhöhen, sofern es sich nicht ausnahmsweise um eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung handelt.

2. Einhaltung der Kappungsgrenze
Vermieter müssen sich auch an die sogenannte Kappungsgrenzen halten. Nach dieser darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchsten 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.

3. Schriftliche Begründung der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung darf schließlich maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Details regeln die §§ 558 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In der Praxis dreht sich der Streit regelmäßig darum, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist, denn will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann.

Hierzu hat der Vermieter grundsätzlich vier Möglichkeiten:

• Verweis auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB)
• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• durch das Gutachten eines Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• benennen der Mieten von drei Vergleichswohnungen in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB)

Im Fall, den das Amtsgericht München aktuell entschieden hat, begründete der Vermieter die Mieterhöhung jedoch unter Heranziehung der Mietdatenbank des Internetportals Immobilienscout24. Dies reiche aber nach Auffassung des Gerichts nicht aus, um den Anforderungen des Gesetzes an ein Mieterhöhungsverlangen gerecht zu werden, denn:

• die Mietdatenbank des Internetportals Immobilienscout24 ist nicht auf die Vergleichsmieten von Wohnungen in der Gemeinde beschränkt, sondern zeigt die Vergleichsmieten im gesamten Bundesgebiet an
• dem Vergleichsportal mangelt es an Unparteilichkeit, denn die Plattform gibt Mietangebote an, die sich nach den einseitigen Preisvorstellungen des Vermieters richten.
• Schließlich biete der so angebotene Mietpreischeck nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der vergangenen vier Jahre. So aber sehe es das Gesetz in § 558 Abs. 2 S. 1 BGB vor.

Daraus folgt, dass Mieter einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zwar grundsätzlich zustimmen müssen. Dafür ist es aber eben auch erforderlich, dass der Vermieter die gesetzlichen Anforderungen einhält.

Bei Fragen zur formwirksamen Mietpreiserhöhungen oder wenn sie glauben, sich einer ungerechtfertigten Mietpreiserhöhung ausgesetzt zu sehen, stehen wir ihnen gerne mit kompetentem Rat zur Seite.